亦庄金茂悦销冠之路

金融焦点 发布时间:2016-01-18财经点评
导读:33.67亿,亦庄 金茂悦夺得北京亦庄销冠、南城销冠,北京普宅市场销售前三。数据真实而又出人意料! 这组数据意味什么? 北京现有680个楼盘在售,每年的成交额约在2000亿左右,平均每个楼盘的签约额是2.9亿元。33.67亿约是12个楼盘的销售额,约占市场总份额1.68%。从....
  亦庄金茂悦销冠之路

33.67亿,亦庄 金茂悦夺得北京亦庄销冠、南城销冠,北京普宅市场销售前三。数据真实而又出人意料!

这组数据意味什么?

北京现有680个楼盘在售,每年的成交额约在2000亿左右,平均每个楼盘的签约额是2.9亿元。33.67亿约是12个楼盘的销售额,约占市场总份额1.68%。从近五年的年度销售统计测算,进入销售前十名必要破20亿,超过30亿,必是销售三甲。

业界开始反思:

销冠亦庄 金茂悦是市场的必然,还是项目的偶然?

后来者居上,为什么又偏偏是亦庄 金茂悦?

拿地之初,业界普遍看淡,甚至开局已不利,好不容易开盘又面临层层政策利空打压,市场压力巨大,亦庄 金茂悦又是如何一路化险为福成就销冠?

33.67亿背后,我们能够找到一股什么力量,能否发现一些值得怀疑的细节,或者找到借鉴的经验?

亦庄 金茂悦的开发商是央企中国金茂。有人说,中国金茂是央企里面的外企,有央企的股权构架,又有市场化的公司治理。说到底,中国金茂还是央企。央企强大的根本在哪里?

往前一路追溯,我们很容易找到精神源头—信仰。

很多人可能不以为然。《苦难辉煌》一书中真实描述了这种精神:牺牲自己解放受苦受难的同胞。很多国民党高级将领在晚年回忆录中也写到,国民党的军队靠利益打仗,共产党的军队靠信仰取胜。

所以,亦庄 金茂悦的销冠根源找到——来自于信仰!信仰无法量化,但又无处不在。和中国金茂长期接触,地产大哥深深感受到,北京发展商中,有各路嫡系或美式大兵,但在红兵中国金茂的信仰力量面前,统统丢盔弃甲。

当然,市场经济条件下,中国金茂要面对为老百姓服务和市场化的平衡,但信仰绝不能丢。所以,我们会看到中国金茂的工程、营销、财务等各条线上的员工,不但有出色的专业能力,更重要的是工作卖命的精神信仰。所以说,在信仰面前,金钱并非万能。在信仰的团队氛围中,以至于合作伙伴也学会闷头干活,少提条件。

全心全意为人民服务是我党要求,全心全意为客户服务则是企业信仰。中国金茂将2015年定义成客户服务年,推出铁拳行动。评价客户服务年的工作成效,有一个核心指标整体交房率。截至目前,亦庄金茂悦整体交房率接近90%,户均报修率只有两条。剩下的10%为什么没有交房,原来是部分客户因个人原因没有办理入住手续。

所谓销冠,信仰造。

大盘时代的掌声

信仰之外,中国革命取胜的原因之一就是创造革命根据地。

从业主受益的角度讲,大盘好处非常明显:一是大盘多客群;二是大配套好生活;三是大环境好业主;四是大教育好基础;五是大绿化多公园;七是大规划好产品。

大盘好处多,这本账每家开发商都能明白。而且,亦庄种种规划利好白纸黑字,并非暗室密件。但为什么只有中国金茂敢下重金拿地?

复盘中国金茂在湖南长沙、山东青岛、西部重庆拿地规律,很容易找到一个共同规律:胸怀家国天下,着眼于城市运营高度,远非买地卖房简单。亦庄国家级经济技术开发区量级足够,属于国家级开发区,在亦庄拿地,符合中国金茂的战略,远非普通开发商小账本。

所谓大盘定位,就是打破市场原有天花板,创造新力量。

对于开发商来说,根据地就是大盘。只有大盘,才能深耕升级,才能规避地价一路攀高风险。亦庄金茂悦本身就是超级大盘,如果算上金茂逸墅,总体量高达80多万平方米,总货值接近250亿元。

图片4_副本.png

当初在亦庄拿地,很多人说中国金茂压赌。如果说这是赌,只能说中国金茂又一次赌对了。但是,也有明眼人早就说过,中国金茂压宝中国经济转型。亦庄是国家级经济技术开发商,企业迭代快,持续造富能力强。比如诺基亚已搬离原来园区,中关村的高科技园区、企业孵化园纷纷搬迁亦庄。作为北京产业人口最密集的区域,盛产阳光财富阶层,他们的财富几何级增长。亦庄金茂悦的热销是根据地战略的胜利。

何谓深耕升级?在产品定位上,亦庄金茂系产品并没有完全走顶豪路线,而是深扎当地,服务产业人群,强调首改、再改和终级改善,户型区间在130至190平米之间,并没有走时髦路线做足顶豪。有根据地,就是本钱,更何况周边地王频出,但在信仰之下,更有时代责任和担当,服务中国创富阶层。

在服务创富阶层这个层面,中国金茂同样创新不止。

比如说,亦庄 金茂悦的主力价格段在500万-800万元/套,正在中产阶层居住改善升级所能接受的总价段之内。秉承中国金茂的“绿金”品质,亦庄 金茂悦的全置换式独立新风系统,可实现室内外空气的全置换。亦庄 金茂悦的地源热泵、毛细管网相结合的生态空调系统,实现了恒温恒湿恒氧的宜居住宅。

从科技到智慧家,亦庄 金茂悦从阳光、空气、温度、湿度和声音环境五个方面,为中产阶层保驾护航,成为绿色、智慧、科技、宜居的健康住宅标杆。

二胎全面放开,成为时下中产阶层选房的重要考虑,实现三代同堂、四世同堂的和谐生活成为决策的出发点。将终极改善进行到底的亦庄 金茂悦,从最初的132平方米-188平方米的3.5居-5居的N+1改善模式,到后来的两户一家和主打一碗汤距离的金茂逸墅,亦庄 金茂悦尝试了多种改善模式,金茂北京欲在亦庄打造的全龄改善型生态社区宏图已现。目前,新年过后首推的150平方米全新四居正在排卡中。

图片5_副本.png

我们遗憾什么?又将告别什么?

有时候,市场的数字会让我们略显遗憾!

从2015年的土地成交记录分析,49宗住宅用地,平均单项目住宅体量约在6万平米左右,以单价8万元/平米—10万元/平米计算,总价值取中间值约在54亿左右。按正常3—5年中间值4年计算,每年出货约在18亿。

看来,以亦庄 金茂悦为代表,将是大盘时代的谢幕。给予亦庄 金茂悦销冠掌声,可能将是大盘时代的最后掌声。

我们遗憾什么?又将告别什么?

2014年,北京商品房单套面积平均118.7平米,2015年窜升至128.5平米。2016年的前四天,户均面积135平米。回顾过去10年,北京商品房单套面积约在118到120平米左右。

图片6_副本.png

这组数据证明北京楼市进入一上新趋势:高端改善越来越成为主流。让人揪心的价格,又将是多少?

我们再来看一组数据:

2015年,共有22宗住宅用地,入市时间约在2016年下半年,以楼面价推测,预期售价6万元/平米起步。若以户均面积135平米计算,套均面积406万。

大盘机会越来越少,改善门槛越来越高。幸好,亦庄 金茂悦传来好消息:目前,140-190平米的3.5居到4.5居新品再次加推,其中150平米四居产品惹人关注。

这会不会是大盘时代最后的好消息?

(备注:本文大数据及分析贡献来自中原地产首席分析师张大伟)

亦庄金茂悦销冠之路 (责任编辑:henter)
新贵金融郑重声明: [亦庄金茂悦销冠之路]以及所有内容、资讯均是网友投稿、网上搜集或私下交流学习之用,版权归属原作者、原出处所有。一切可能引发的后果均与我们无关!
TAGS:
关于我们 | 联系我们 | 友情链接 | 媒体合作 | 汇款方式 | 招贤纳才 | 网站地图 | RSS导航 | TAGS标签
Copyright © 2009-2011 Xgjr.com All Rights Reserved.
新贵金融 - 中国高端金融资讯与点评平台
本网站所载文章、数据仅供参考,使用前务请仔细阅读免责声明,风险自负。
新贵金融提供最及时、优质的金融资讯,以及权威、独到的金融焦点以及相关点评
金融资讯_ 金融焦点_ 金融之家_ 金融投资_ 财经点评_ 金融知识入门_ 新贵金融